マンション経営の管理は2種類

マンション経営を行う場合には2種類の管理があります。
一つはマンション各住戸の所有者による「マンション管理」です。これは共用部分の管理を行い、管理組合が主体となって行われます。管理会社に委託されることが多く、主にマンションの建物の修繕・管理を行います。
マンションの建物管理は、区分所有者全員で組織される管理組合から管理会社に管理業務を委託して行うことが多くなっています。
日常の管理や定期的な修繕工事など、共用部分の管理を行います。区分所有者（マンションの所有者）は、この費用となる管理費や修繕積立金を支払う義務があります。

もう一つが、マンション経営を行っている方がお世話になる「賃貸管理」です。賃貸管理は各住戸の専有部分内の事となるので、管理組合は関係なく、区分所有者個人で行うか、賃貸管理会社に委託する事になります。今回はこの「賃貸管理」について見てみましょう。

①マンションの賃貸管理とは

マンション経営には、様々な業務があります。賃貸人の募集や家賃の回収、また家賃の督促や入退去の手続きから保険の手配、さらには専有部分の修繕やリフォームなど、業務内容も多岐に渡ります。中には自分で行う方もいらっしゃいますが、専業の大家さんでなければなかなか時間も取れないので大変です。
逆に優れた賃貸管理会社に任せることができれば、サラリーマンの方などでも手軽に不動産経営ができることになります。賃貸管理業務を委託することで、サラリーマンの方が多くの賃貸住戸を経営することも可能になります。
まさにマンション経営に必要不可欠な「パートナー」となる存在です。

②賃貸管理業務の種類は？

賃貸管理の業務内容は多岐に渡ります。
主な業務は次にようになっています。

賃貸管理業務の内容の例

以上は業務内容の例ですが、このように多くの業務があるので、専業の大家さんでも不動産会社に委託する方も多くなっています。

③安定したマンション経営のための費用は

マンションのオーナーが自分で賃貸管理を行う場合は費用はかかりませんが、賃貸管理を委託したり、家賃保証の契約をしたりすると、その経費が発生します。
マンション経営を始める際は、そのコストを見越しておく必要があります。
賃貸管理を委託するという事は、それだけ手間と時間がかからないという事ですので、その分のコストとしては、家賃収入の数％程度は見込んでおく必要があります。
また委託内容（サービス）が増える程、手間が少なくなりますが、費用は多くなります。
賃貸管理委託に関する費用と、専有部分の修繕のうち自然消耗分や、リフォームなどの修繕関係費用は別に考える必要もあります。これは、自然消耗した分や新規募集時のリフォーム費用などはオーナーが負担する必要があるからです。
こうした様々な経費の出費を考慮に入れて、家賃収入とローン返済の関係を考える事が大切です。

④借上保証（サブリース）とは

ワンルームマンション経営の借上保証（サブリース）とは、ワンルームマンションを管理会社で借り上げ、入居者がいるかいないかに関わらず家賃が振り込まれるものです。
家賃は保証されますが、手数料として家賃の何％と、礼金や更新料なども差し引かれるケースもあります。このように手数料がかかりますが、その代わりに空室リスクがなくなります。
空室が発生すると、次の入居者が決まるまで非常に心配な時を過ごす事になります。サラリーマンの方には不安な毎日となる事もあります。時には数ヵ月間次の入居者が決まらない場合もあります。この間には家賃が入らないので、通常のマンション経営でしたらこの間のローン返済は全額自腹で行う必要が出てきます。
　このようなリスクをなくしてくれるのが「家賃保証」制度となります。
ただし、毎月の家賃収入から手数料が引かれるので実質利回りは低下します。家賃収入から家賃保証の経費を引いて、そこからローン返済をした場合の収支を考えて計画する必要があります。
また家賃保証といえども、家賃は経済情勢や建物の状態、周辺の賃貸需要の変動などによって見直しがある場合があります。
ワンルームマンションは、販売の計画を立てるに当って、立地・価格・家賃・賃貸需要などを精査してから建築・販売されますので、それほど大きな変動はないと思われます。
とは言え、やはり賃貸需要が安定していて家賃が落ちづらいマンションを選びことが重要となります。

⑤マンション経営成功のコツは良い賃貸管理会社選び

では賃貸会社選定のポイントはどこでしょうか。賃貸管理会社と言っても、自社で多くのマンションを販売・管理をしている不動産会社から、賃貸管理専門の大手の会社や街の小さな不動産屋さんまで数多くあります。
できたら、「マンションの販売」「建物管理」「賃貸管理」の会社がグループ会社となっている場合が好ましいと考えられます。こうした会社はマンション経営の経験と知識が豊富で、建物に関しても自社で販売しているため熟知している事が多いからです。
マンション購入では、建物の質や立地なども重要ですが、こうした条件を「ハード」とすると、「ソフト」の部分である「管理」も重要なポイントとなります。
マンション経営の魅力は「手間がかからない事」です。仕入れ・販売・管理などが一体となっているワンストップ体制の会社からワンルームマンションを購入すれば、手間もかからず、サラリーマンやOLの方でも気軽にマンション経営を行うことができます。

人間にとって健康管理が大切なようにマンションも「建物管理・賃貸管理」が極めて重要です。例えば、建物管理がおろそかになると共用部分の「エレベーターホール・エントランスホール・中廊下、外廊下等」が劣化し、家賃自体も下がる傾向にあります。家賃が下がるという事は建物の出口価格も下がる事を意味しますので、マンションの資産価値にも影響してきます。
賃貸管理においても、地域のマーケティングが重要となってきます。例えば最寄りの駅の乗降者数とかその地域の人口動態、そのマンションの建設される沿線上の開発があるか否か、などによって賃貸需要が変わったり、また法人賃貸契約にも直接結びつく事になるからです。
マンション投資は長期の投資ですので、長期に渡って資産価値が保全される優良な建物管理と長期に渡って高い入居率を維持できる賃貸管理システムがとても大切となってきます。

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