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住宅コンサルタント 野中先生の「不動産投資のよくわかる」コラム

02「マンションの資産価値を決める3つのポイント」

マンション投資を始める際、いくらの家賃収入が入るのか、入居者は確保できるのか、など運営的な面も重要ですが、マンションの「資産価値」に着目することも重要なポイントとなります。
マンションの資産価値はどのような要因で決まるのでしょうか。
おおきく分けて3つの要因が考えられます。

(1)経済的要因

これは、マンションを購入した時の世の中の経済状況です。経済状況はその時々によって大きく変わります。ですから言い換えれば、「マンションを買う時期」が重要となってきます。
景気動向や地価・建築費、不動産価格やマンションの発売戸数、金利や税制など様々な要素があります。
では2017年はマンション購入の経済的状況はどうなっているのでしょうか。
安倍内閣が経済復興のために推進している「アベノミクス」と言われる経済政策が推進されており、企業収益は回復、株価も上昇していますが、景気上昇はまだ十分とは言えません。このため金利を低くして、企業などに資金が調達しやすいようにする低金利政策が実施されています。
低金利のローンを利用してマンション投資を始めることができるので、資金面では大変有利と言えます。

今は景気回復の入り口に差し掛かっていると言えます。今後景気回復に伴い、地価・建築費・マンション価格の上昇の可能性があります。
アベノミクスの経済対策の効果が民間給与所得の上昇傾向となりつつあり、住宅取得能力も合わせて向上してくるのではないでしょうか。

さらに2020年には東京オリンピックが開催されます。
東京・品川・渋谷など山手線のターミナル駅を始め東京を中心に各地で大規模な再開発が進められています。東京や横浜などにも大きな経済効果が期待されます。
横浜「みなとみらい」地区では大規模な再開発と企業・商業施設の誘致が行われており、今後も大企業の移転等も見込まれています。
再開発による企業誘致で就業人口が増加すれば、住宅需要が増加し、投資用マンションの需要も増加することが見込まれます。
公共の資金で行われる都心の再開発が、マンション投資を後押ししている状況にあると言えます。

2017年以降の経済状況とマンション購入との関係は?
  経済・不動産市況 マンション購入との関係
景   気 株価は上昇しているが、景気回復は半ば。
今後景気回復の可能性がある
景気上昇に伴いマンションの資産価値が上昇する可能性がある
金   利 低金利 低金利のローンを利用できるので有利
地   価 都心を中心に上昇傾向 地価は上昇傾向にあり、今後マンションの資産価値が上昇する可能性がある
マンション
価   格
都心を中心に上昇傾向 マンション価格は都心部を中心に上昇しているが、東京オリンピックに向けてさらに上昇する可能性もある
再 開 発 都内・横浜など各地で大規模な再開発が進行している 地価上昇に伴いマンション価格に影響も
(2)地域的要因

マンション投資の際には交通アクセス・駅からの距離も含めた「立地」が極めて重要な要素となります。 マンションの周辺の環境や最寄り駅の周辺、また沿線やターミナル駅へのアクセスなどが、マンションの資産価値や賃貸需要に大きな影響を与えると考えられます。 マンションの立地は都心型、郊外型など様々ですが、ビジネス街へのアクセスが重要なポイントとなってきます。居住用にマンションを購入するはどんな所でも自分の好きな所に購入して居住できますが、投資用に購入する場合には、市場からみて住宅需要があるか、人気のあるエリアか、周辺の将来性はあるか、など「立地」の特性が非常に重要となってきます。

単身者の方は日常の生活の中で「時間」が極めて重要となります。
通勤時間や乗り換えの時間に「ロスタイム」が発生すると仕事にも影響を与えがちです。
マンションの面積や周辺環境ももちろん大事ですが、「時間」も非常に重要となってきます。
「時間」とともに重要な要素は「利便性」です。例えば物件の近くにコンビニやスーパーななどの生活施設や、素敵なカフェなどくつろげる空間も必要です。
マンションは「時間」と「利便性」を買うという考え方も大切ではないでしょうか。
さらにマンションのある地域が「街の成長性」を合わせ持てば、さらに魅力は増すでしょう。

その成長性とは再開発や鉄道の発展など様々なケースがあります。

・再開発の影響

周辺や沿線上に再開発計画がある場合は、将来就業人口が増加し、住宅需要も増加する可能性があります。また商業施設の開業などによって来場者が増えると、周辺の地価も上昇するケースもあります。

・新線・新駅・延伸計画の影響

鉄道が発展すると、移動距離も短くなり、同じ時間で移動できる距離も長くなります。
ターミナル駅までのアクセスが良くなれば、マンションの資産価値にも大きな影響を与えます。
新駅が誕生すれば、今まで駅から遠かった土地が、いきなり「駅前」となるわけです。

いずれの場合もマンションの資産価値には良い影響を与える場合が多いので、ニュースなどをよくチェックしておきましょう。

(3)個別的要因

3つ目は個別的要因、つまりマンション自体のスペック(性能)です。
専有部分と共用部分に分けて見てみましょう。
共用部分は建物全体の構造やエントランス、エレベーターなどの共用施設です。
建物自体の性能や耐震性は、新築であれば、現在は建築技術も非常に進歩しているので、ほとんど心配はいらないと思います。
建物の外観やエントランスホールなどは目につくところであり、マンションの印象も大きく変わります。
専有部分は購入したマンションの住戸内です。最近は女性の投資家や女性の入居者が増えてきていますので、マンションの外観も魅力的で外観のデザイン・フォルムが素敵なことも重要です。セキュリティ設備も十分かチェックしましょう。
住戸内には様々な設備がついていることもありますが、基本的にはシンプルな事がいいと思います。これは共用部分もそうですが、過剰な設備があるとランニングコストがかかるため、将来的にも支出が発生するからです。
また共用部分の管理は管理会社が行うので、その内容や長期修繕計画なども作成してあるかどうかも、長期的に資産価値を保つためには重要となります。

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